사업구조
임대인이 부담하는 것은
없습니다
계약 구조를 한 장으로 정리했습니다. 금액은 건물마다 다르지만, 원칙은 모든 건물에 똑같이 적용됩니다.
계약 한 장 요약
누가 무엇을 가져가고,
누가 무엇을 부담하는가
임대인이 받는 것
- 제시하신 임대료 전액 — 감액 협상 없음
- 최소보장금을 계약과 동시에 100% 일시 지급
- 운영 실적에 따른 초과 매출 쉐어
- 매월 방문객·매출 실적 리포트
- 시공이 끝난 인테리어와 조형물 (계약 종료 시 처리 방식은 사전 합의)
- 건물 인지도 상승, 매각 시 설명 가능한 운영 실적
TGRZ SPACE가 부담하는 것
- 공간 기획과 설계 비용
- 인테리어 · 조형물 · 사인 · 시설 공사비
- 콘텐츠 제작과 IP 섭외 비용
- 마케팅 · SNS · 홍보 비용
- 운영 인력과 운영비
- 용도변경 · 소방 · 영업신고 등 인허가 진행
가장 많이 오해하는 부분
보증금과 최소보장금은 다릅니다
보증금은 나중에 돌려줘야 하는 돈이고, 최소보장금은 계약 시점에 임대인에게 확정되는 돈입니다.
| 구분 | 일반 임대차 보증금 | TGRZ SPACE 최소보장금 |
|---|---|---|
| 지급 방식 | 계약 시 예치하고 보관 | 계약과 동시에 100% 지급 |
| 성격 | 반환을 전제로 맡아두는 담보 | 임대차 기간의 최소 수익을 미리 보장 |
| 임대인 입장 | 언젠가 돌려줘야 하는 돈 | 지금 확보되는 현금 |
| 공실 리스크 | 임차인이 나가면 다시 공실 | 계약 기간 동안 최소 수익이 정해짐 |
※ 금액과 정산 방식은 건물 규모, 계약기간, 투자 범위에 따라 달라지며 조건 제안서(LOI)에 구체적으로 명시합니다.
세 가지 선택지
임대인 성향에 맞춰 고르시면 됩니다
안정을 우선할지, 상승분을 함께 가져갈지에 따라 구조를 다르게 설계합니다.
안정형
예측 가능한 현금흐름이 가장 중요한 경우
최소보장금과 월 임대료를 최대로 잡고, 매출 쉐어 비중은 낮춥니다. 매달 얼마가 들어올지 계약서에 그대로 적히는 구조입니다.
성장형
건물이 잘될 때 함께 가져가고 싶은 경우
초기 보장 수준을 조정하는 대신 매출 쉐어 비중을 높입니다. 운영이 자리 잡으면 임대인 수익이 함께 올라갑니다.
공동개발형
매각까지 함께 준비하고 싶은 경우
공사비와 콘텐츠 투자 범위를 나눠 부담하고, 성과와 자산가치 상승분을 함께 가져갑니다. 투자 규모가 가장 큰 구조입니다.
계약서 기본 조건
계약서에 이렇게 들어갑니다
구두로 남기지 않습니다. 아래 항목은 모든 계약에 기본으로 들어가는 조건입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 임대 범위 | 건물 전체 통임대 (지하층 포함) |
| 용도 | 제2종근린생활시설 기준. 인허가 사항은 사전 확인 후 진행합니다. |
| 임대료 | 임대인이 제시한 금액 그대로 |
| 보증금 | 최소보장금으로 대체하며, 계약과 동시에 100% 지급합니다. |
| 인테리어 기간 | 계약일로부터 2개월. 해당 기간의 임대료 조건은 계약 시 협의합니다. |
| 권리 등기 | 전세권 등 권리 등기를 설정하지 않습니다. |
| 매각 시 | 임대차 승계 또는 합의된 기간 내 명도 중 하나를 계약서에 명시합니다. |
| 실적 공유 | 방문객과 매출 실적을 매월 또는 분기 단위로 공유합니다. |
| 원상복구 | 범위와 방식을 계약 시 사전에 합의합니다. |
| 분쟁 처리 | 제소전화해 조서 작성으로 분쟁 발생 시 절차를 단순화합니다. |
자주 받는 질문
궁금하실 만한 것들
정말 임대료를 깎지 않나요?
네. 저희는 임대료를 깎아서 수익을 만드는 회사가 아닙니다. 건물에 콘텐츠를 넣어 매출을 만드는 쪽으로 수익을 맞춥니다. 다만 건물 상태에 따라 인테리어 기간의 임대료 조건은 협의를 요청드릴 수 있습니다.
계약 기간은 보통 얼마인가요?
시설 투자비를 회수해야 하므로 5년 이상을 기준으로 협의합니다. 기간이 길수록 투자 규모를 키울 수 있고, 그만큼 건물에 남는 시설의 수준도 올라갑니다.
중간에 사업을 접으면 어떻게 되나요?
계약 해지 조건과 위약 사항을 계약서에 명확히 넣습니다. 시공된 시설물을 어떻게 처리할지도 함께 정해 두기 때문에, 건물이 원래보다 나빠진 상태로 남는 일은 없습니다.
건물을 팔게 되면요?
매각은 임대인의 권리입니다. 매수인이 임대차를 승계하거나, 합의된 기간 안에 명도하는 조건 중 하나를 계약 시 선택해 명시합니다. 권리 등기를 하지 않기 때문에 매각 절차 자체가 막히지 않습니다. 오히려 운영 실적이 쌓이면 매수자에게 설명할 수 있는 수익 근거가 생깁니다.
소음이나 민원이 걱정됩니다.
층별 용도를 정할 때 주거 인접 여부와 영업시간을 가장 먼저 봅니다. 방음과 동선, 주차 계획을 설계 단계에서 반영하고, 민원이 생기면 저희가 직접 대응합니다.
인허가는 누가 진행하나요?
용도변경, 소방, 영업신고 등 필요한 절차는 저희가 진행합니다. 임대인께는 소유자 동의서 등 꼭 필요한 서류만 요청드립니다.
어느 정도 규모의 건물이어야 하나요?
연면적 200평 이상, 지상 3층 이상을 기준으로 봅니다. 규모가 작아도 입지와 층 구성에 따라 검토합니다.
검토만 받아보고 진행하지 않아도 되나요?
됩니다. 조건 제안서(LOI)는 법적 구속력이 없는 문서이며, 검토 후 진행하지 않으셔도 비용은 발생하지 않습니다.
건물 검토 요청
주소와 층별 면적만
보내주셔도 됩니다.
도면이나 사진이 없어도 괜찮습니다. 받는 즉시 현장과 상권을 확인하고, 3영업일 안에 1차 검토 의견을 드립니다. 검토는 무료이며, 진행하지 않으셔도 비용은 발생하지 않습니다.
- 담당
- 대표 최시준
- 주소
- 서울특별시 강남구 선릉로121길 29
- 회신
- 3영업일 이내